北京楼市供需格局生变 别墅首次突破住宅总销量两成
2017-09-07 00:00:00 北京商报
受调控政策影响，北京高端平层公寓不得不选择蛰伏。与之相对，别墅类产品则获得空前机遇。机构统计数据显示，截至目前，别墅销量已经占到北京商品住宅总销量的两成，达到北京成交占比的最高点。由此，北京楼市的格局也罕见地出现了刚需住宅、平层公寓、别墅三强鼎力的局面。
别墅成“刚需”
“别墅在北京一直是小众产品，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%”，亚豪机构研究总监郭毅表示，今年别墅市场则呈现出新的趋势。
数据显示，从2017年初到现在，北京别墅的销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。在以往多年里，北京别墅产品的占有率甚至一度低至2%-3%。其中，2006年北京别墅产品成交市场占比仅为2.1%，直到2015年该项数字也仅为6.9%。
最近两年别墅市场开始表现出异乎寻常的火热。数据显示，2016年北京售出8257套别墅，占到整体市场的17.4%，创造当时的历史新高，今年这一趋势得到强化。今年的北京楼市，总价千万级别的别墅产品成为楼市需求的主力。截至目前，成交总价在800万-1500万元之间的别墅产品共售出1224套，占到别墅市场总销量的35.8%，千万级别的别墅在今年成为“刚需”。
郭毅分析，别墅产品成交占比提升首先是受供应端的影响。“今年政府对预售价格的监管力度很大。其中，衡量调控效果的条件之一就是年内平均房价不显著增长。由此，低总价的别墅类产品获得了特殊的机遇。”
值得注意的是，今年前8个月内，北京一条单价“8万元红线”使得众多项目的推盘计划遇阻。尤其是核心城区公寓产品的预期销售价格都比较高，难以突破政策限制情况下，更多的平层高端项目选择了蛰伏。相对而言，别墅类产品的单价则较低，通过预售审批的几率较高。对于企业而言，需要平衡区域总体业绩，因此更多选择积极推出别墅类产品入市，以保证公司整体业绩的完成。
别墅需求被激发
除了供应增加之外，需求的变化也十分显著。一位不愿具名豪宅代理机构分析人士指出，年内新推出的别墅类型相比以往比较丰富，包括较多容积率水平不高的四合院、叠拼类的创新性产品。这类产品的特点是单套面积不大；位置在五环至六环之间；总价不高，大都在1000万-1500万元左右，可满足改善类人群的需求。
该人士进一步分析，众多的别墅类产品对置业人群的引导效应也十分明显，平层高端楼盘的供应缺位让这些客户将目光开始投向别墅类产品。通常情况下，改善类人群一般缺乏别墅体验，选择舒适度更高的别墅类产品意愿就较为强烈。同时，这批千万级置业需求多为“卖旧买新”的升级改善，在现有住房价值几百万、上千万元的前提下，购买力十分坚实。通过置换掉一套旧房，再添加部分现金就可实现别墅生活。
“这类客群既经历过楼市的长期增长，也曾面对过楼市的震荡与恐慌，经过时间的沉淀，这类客户对楼市的判断更加清晰。”郭毅分析，无论调控松紧，市场的长期逻辑并未改变，选择在楼市紧缩调控周期中置业升级，也有一定投资方面的考虑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，别墅产品的占比上升的确有需求积极释放的因素。从当前住房购置情况来看，随着北京一些郊区交通设施的建设，很多别墅的性价比开始上升。另外别墅项目的保值增值等效果都比较好，所以这会带来很多新的投资机会和交易规模。例如，类似延庆等郊区投资价值会上升，相对应的别墅项目的投资价值也会上升，这样就会带来很多新的投资机会，所以规模会有所上升。
格局生变？
供需两端的变化让别墅产品成交比例上升到历史高度，甚至可能在一定程度上深刻影响到未来楼市走向。有观点甚至认为，未来北京楼市将形成普通住宅、高端平层公寓、别墅项目三分天下的局面。
从未来供应趋势来看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地当中，容积率在1.6以内的多达9宗，这些地块当中均有出产别墅产品的可能，因此明年别墅市场供应仍会表现不俗。
“不能忽视的是，北京别墅产品成交占比的上升还不能说明市场格局的完全变化，”严跃进分析，这存在统计方面的一种错觉。从统计角度看，高端平层公寓和普通住宅项目受信贷政策的影响较大，因此现阶段出现了销售比重的下滑，与之相对，别墅产品受信贷的影响反而比较小。
事实上，北京高端平层别墅市场也正在变化中，此前被认为“不可动摇”的“8万元红线”也出现“松绑”。近日，位于西城区德外大街的中骏天宸项目获批入市。获批的120套住宅，最高拟售单价达到13.5万元/平方米，成为截至目前年内北京获批单价最高的新房项目，也是时隔20多天后，第二批、第四个突破“8万元红线”的项目，这也是继8月3家核心区高端平层项目取得超9万元的预售单价之后的第四家“破8”的楼盘。
虽然行业普遍看法仍趋谨慎，但相当多的排队等待拿预售证的高端平层项目似乎也看到曙光。要知道这些城市豪宅产品已有了长期蓄客，销售前景比较看好，一旦入市无疑会争抢别墅的市场份额。
此外，值得注意的是，虽然占比在提升，但别墅的销量却受整体市场供应和调控的影响，并未出现明显的增长。市场分析认为，今年以来的房地产收紧调控政策范围之广、力度之大为历年之最，并且截至目前尚未有松动迹象，预计下半年也难现变局。
郭毅表示，根据政策引导方向和共用产权住房供地量推测，年内剩下时间共有产权房源将占到30%的比重，明年将是供应高峰。同时，高端平层依旧会是市场的主流产品，别墅仍会是相对小众的产品类型，预计明年成交占比将会在15%-20%左右。
别墅成“刚需”
“别墅在北京一直是小众产品，从2006年北京开始网签后的十年时间里，每年别墅成交占到商品住宅总销量的比重从未超过10%”，亚豪机构研究总监郭毅表示，今年别墅市场则呈现出新的趋势。
数据显示，从2017年初到现在，北京别墅的销量已经占到商品住宅总销量的20.9%。在以往多年里，北京别墅产品的占有率甚至一度低至2%-3%。其中，2006年北京别墅产品成交市场占比仅为2.1%，直到2015年该项数字也仅为6.9%。
最近两年别墅市场开始表现出异乎寻常的火热。数据显示，2016年北京售出8257套别墅，占到整体市场的17.4%，创造当时的历史新高，今年这一趋势得到强化。今年的北京楼市，总价千万级别的别墅产品成为楼市需求的主力。截至目前，成交总价在800万-1500万元之间的别墅产品共售出1224套，占到别墅市场总销量的35.8%，千万级别的别墅在今年成为“刚需”。
郭毅分析，别墅产品成交占比提升首先是受供应端的影响。“今年政府对预售价格的监管力度很大。其中，衡量调控效果的条件之一就是年内平均房价不显著增长。由此，低总价的别墅类产品获得了特殊的机遇。”
值得注意的是，今年前8个月内，北京一条单价“8万元红线”使得众多项目的推盘计划遇阻。尤其是核心城区公寓产品的预期销售价格都比较高，难以突破政策限制情况下，更多的平层高端项目选择了蛰伏。相对而言，别墅类产品的单价则较低，通过预售审批的几率较高。对于企业而言，需要平衡区域总体业绩，因此更多选择积极推出别墅类产品入市，以保证公司整体业绩的完成。
别墅需求被激发
除了供应增加之外，需求的变化也十分显著。一位不愿具名豪宅代理机构分析人士指出，年内新推出的别墅类型相比以往比较丰富，包括较多容积率水平不高的四合院、叠拼类的创新性产品。这类产品的特点是单套面积不大；位置在五环至六环之间；总价不高，大都在1000万-1500万元左右，可满足改善类人群的需求。
该人士进一步分析，众多的别墅类产品对置业人群的引导效应也十分明显，平层高端楼盘的供应缺位让这些客户将目光开始投向别墅类产品。通常情况下，改善类人群一般缺乏别墅体验，选择舒适度更高的别墅类产品意愿就较为强烈。同时，这批千万级置业需求多为“卖旧买新”的升级改善，在现有住房价值几百万、上千万元的前提下，购买力十分坚实。通过置换掉一套旧房，再添加部分现金就可实现别墅生活。
“这类客群既经历过楼市的长期增长，也曾面对过楼市的震荡与恐慌，经过时间的沉淀，这类客户对楼市的判断更加清晰。”郭毅分析，无论调控松紧，市场的长期逻辑并未改变，选择在楼市紧缩调控周期中置业升级，也有一定投资方面的考虑。
易居研究院智库中心研究总监严跃进分析，别墅产品的占比上升的确有需求积极释放的因素。从当前住房购置情况来看，随着北京一些郊区交通设施的建设，很多别墅的性价比开始上升。另外别墅项目的保值增值等效果都比较好，所以这会带来很多新的投资机会和交易规模。例如，类似延庆等郊区投资价值会上升，相对应的别墅项目的投资价值也会上升，这样就会带来很多新的投资机会，所以规模会有所上升。
格局生变？
供需两端的变化让别墅产品成交比例上升到历史高度，甚至可能在一定程度上深刻影响到未来楼市走向。有观点甚至认为，未来北京楼市将形成普通住宅、高端平层公寓、别墅项目三分天下的局面。
从未来供应趋势来看，截至目前，北京成交的23宗可售商品住宅用地当中，容积率在1.6以内的多达9宗，这些地块当中均有出产别墅产品的可能，因此明年别墅市场供应仍会表现不俗。
“不能忽视的是，北京别墅产品成交占比的上升还不能说明市场格局的完全变化，”严跃进分析，这存在统计方面的一种错觉。从统计角度看，高端平层公寓和普通住宅项目受信贷政策的影响较大，因此现阶段出现了销售比重的下滑，与之相对，别墅产品受信贷的影响反而比较小。
事实上，北京高端平层别墅市场也正在变化中，此前被认为“不可动摇”的“8万元红线”也出现“松绑”。近日，位于西城区德外大街的中骏天宸项目获批入市。获批的120套住宅，最高拟售单价达到13.5万元/平方米，成为截至目前年内北京获批单价最高的新房项目，也是时隔20多天后，第二批、第四个突破“8万元红线”的项目，这也是继8月3家核心区高端平层项目取得超9万元的预售单价之后的第四家“破8”的楼盘。
虽然行业普遍看法仍趋谨慎，但相当多的排队等待拿预售证的高端平层项目似乎也看到曙光。要知道这些城市豪宅产品已有了长期蓄客，销售前景比较看好，一旦入市无疑会争抢别墅的市场份额。
此外，值得注意的是，虽然占比在提升，但别墅的销量却受整体市场供应和调控的影响，并未出现明显的增长。市场分析认为，今年以来的房地产收紧调控政策范围之广、力度之大为历年之最，并且截至目前尚未有松动迹象，预计下半年也难现变局。
郭毅表示，根据政策引导方向和共用产权住房供地量推测，年内剩下时间共有产权房源将占到30%的比重，明年将是供应高峰。同时，高端平层依旧会是市场的主流产品，别墅仍会是相对小众的产品类型，预计明年成交占比将会在15%-20%左右。
热点推荐:
相关资讯:
