告别小散乱 北京工业大院退场

       随着北京的定位愈发清晰，产业结构不断优化，集聚在城乡接合部的工业大院类低端业态集聚区已不再适合北京的城市发展。根据相关规划，今年内北京将全面清理整治工业大院。9月6日，在整改期限逐渐临近时，石景山区通报消息称，截至8月底，石景山区已完成547个低端产业聚集人群大院清理整治任务，并有37个社区通过了“基本无违建社区”认定。分析认为，低端业态腾退后，“华丽转型”的大院将成为高附加值产业聚集地。
    曾经的大院“经济”
    距离城市中心区不到20公里的大兴区西红门镇，曾分布着27个工业大院，共占地10平方公里，网罗了5000多家各类小企业、小作坊。一位大兴区相关部门负责人回忆称，上世纪八九十年代，西红门镇几乎每个村都拥有一个工业大院，进驻了大量低端制造业，一个大院内包含的企业数量，少则几百个多则上千个，有些甚至还是村里依靠招商引资招来的企业，涉及的行业包括物流、小服装、小加工等。
    据悉，当时西红门镇工业大院中的企业，占地面积从几十平方米到几百平方米不等，主要采用前店后厂，或者一楼加工车间二楼住宿等小作坊类的生产模式，企业规模大小不一，有的员工仅有几个人，也有企业雇佣了几十人、上百人。
    “这些小企业进驻西红门镇的大院后，逐渐形成了一个稳定的产业链，满足着在当地居住的流动人口的日常生活需求。”上述负责人向北京商报记者透露，由于初期工业大院所占的农村集体建设用地租金很便宜，做小生意、小买卖的人以十分低廉的价格租下20-30年的使用权后，即使过几年发现挣不了钱，也不会轻易搬离，而是开始走起了违法违规盖房出租的路子。他们其中有些把原本的小企业加盖成厂房直接出租，有些甚至建起了一栋栋的小公寓，“在部分大院中，小公寓连成片形成了‘小区’，一个小区拥有几十个单元，能住几百甚至上千人，但是却没有经过任何合法合规的建设手续”。
    而石景山区的情况略有一些特殊，在近几十年的演变中，一种有别于典型工业大院的低端产业聚集人群大院逐渐在全区形成。“目前石景山区此类大院主要分为三种，废品回收聚集点、砂石料厂及低端产业人群聚集区，根据前期筛查，全区共有528个类似大院，且不少呈连片分布的态势”，石景山区城管执法局指挥中心主任刘安民介绍，这一地区曾长期处于无主管理的状态，违法私搭乱建小平房一字排开，院子套院子。而古城南路地区也曾是石景山另一个低端业态大杂院集中区，最多时有18个大杂院夹杂其中，有约400余家企业单位在此驻扎，用于办公或居住的出租房屋约3万余间。餐饮经营、汽修等无证无照商铺由北向南沿街排开，沿胡同深入，可见三四层的出租楼矗立。
    产业优化大院退场
    每一种业态出现的背后，都有着自己的客观现实，在业内看来，低端产业集聚大院的出现，也与所处时代密不可分。首经贸大学产业经济研究所所长陈及分析称，20-30年前，北京经济社会发展提速，各类产业快速扩张，与之匹配的生活需求激增，客观上为大量低端制造、服务业产生提供了温床，“而由于城镇化快速推进但相关保障政策略有脱节，部分农村居民为了确保收入来源，也会选择将土地出租，成为低端业态承接地”。
    “在村村点火、户户冒烟的时代，‘工业大院’曾为这片土地带来过不低的经济收入。换言之，这种产业集聚形式的出现，一定程度上是符合当时历史背景的。”上述大兴区相关负责人表示。
    但随着北京城市定位的调整及非首都功能疏解，这类附加值低、污染率高的镇村产业小区和工业大院成为了首要的清理整治对象。“最早之前北京二环以内的老旧城区和棚户区曾聚集大量低端产业，但随着整治加码，这部分产业逐渐向外扩散，奔赴郊区，最终将被彻底清理。”陈及表示。
    据了解，西红门镇在疏解腾退低端业态时，曾向周边居民算了几笔账。第一笔是经济账，此前土地租给低端制造企业的租金是一年3000元，而根据市场价，北京稍微好点的产业的租金都不止这些。通州区经信委副主任官宏表示，一般来说，企业或个人租地，一年一亩300-500元，贵的一亩地在1000多元，但工业大院中的企业盖了厂房再往外出租房屋，就是以平方米计算租金价格，比直接租土地贵多了。第二笔账是环境账，腾退非首都功能后重新规划，能够减少环境污染、缓解道路拥挤，为周边居民提供更好的生活环境。
    正是怀着对更美好未来的憧憬，面向北京不断优化的产业结构，工业大院适时退出历史舞台，为更高附加值制造、服务业进驻留足了空间。
    大院里来新人
    腾退后的大量土地，成为了各城区产业“腾笼换鸟”的重要补充。根据规划，石景山区正准备将首钢北京厂区打造为北京城市复兴新地标。先期启动开发建设的北区包括冬奥广场片区、首钢工业遗址公园片区、石景山景观公园片区、城市织补创新工场、公共服务配套区5大区域。同时积极谋划建设一批高端绿色产业项目，例如将旧货市场核心区域及北部，包括现状博古艺苑、旧货市场东侧大棚及北侧厂房改造升级为郎园西区，打造文化创意区。
    另据介绍，西红门镇乃至整个大兴区，九成以上工业大院已经被拆除，整治工作已接近尾声，“西红门镇总共10平方公里的工业大院将按照2：8的形式发展产业和还绿。”上述负责人表示，发展产业的部分主要通过建设产业园吸引新兴企业进驻，目前已经成型的包括金融谷、星光影视园北区等。
    “利用大院腾退土地形成一批公共绿色空间也将是未来建设重点”，石景山区园林绿化局相关负责人介绍，根据初步规划，该区低端产业大院腾退出来的土地五成以上将用于留白增绿，总面积达到93.17公顷。
    在陈及看来，按照目前北京的发展趋势，在腾退了与首都功能不符、高能耗、低附加值的低端商业后，上述腾退空间未来极有可能成为科研业、金融业、非银行金融业等高精尖产业的承载地，“那么与之配套的绿化、停车设施也需要配齐”。