深汕特别合作区:"东进"再造一座城
2017-09-11 00:00:00 证券时报
成立6年的深汕特别合作区可谓抓住了许多风口，也逐渐引起市场各方的关注。在深圳出现针对部分制造业外迁的争议之时，深汕特别合作区的高速发展似乎给深圳“东进”和制造业发展带来更大的想象空间，但市场对这座新城还有着更多的期许。
从地理位置上来看，这里不算是深圳，但却到处都有深圳的“影子”。
如果说过去深圳的发展方向是一路向西，东进战略则被赋予“再造一个新深圳”的新使命，深汕特别合作区也逐渐引起投资者的关注。除了东进战略，飞地经济、产业转移......深汕特别合作区可谓抓住了许多风口，又会有多少值得期待的地方？
合作区的前世今生
近日，市场一度传出深汕特别合作区管理建设工作或由深圳全面主导，但该消息并没有得到官方确认。其实，深汕特别合作区设立至今已有6年。2011年，广东省委省政府批复设立深汕特别合作区，此举意在探索区域协同发展新模式。深汕特别合作区是由省委、省政府委托深圳、汕尾两市共同管理，深圳市主导经济管理和建设，汕尾市负责征地拆迁和社会事务，特别合作区享有着地级市一级管理权限。合作期限从2011年开始计算，有30年的期限。
深汕特别合作区距离深圳市中心120公里，西、北部与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，南临红海湾，是珠三角城市群向东拓展的第一站，规划范围包括海丰县鹅埠、小漠、?门、赤石四镇，总面积468.3平方公里，可建设用地145平方公里，相当于深圳市罗湖和福田区面积总和。此外，从深圳乘坐厦深铁路可到达位于合作区的?门站，广汕铁路也正在建设，广州到汕尾的车程有望缩减到一小时以内。
其实，深汕特别合作区前身是2008年成立的深圳（汕尾）产业转移工业园。深汕两市共建合作区，可谓各取所需。当时的广东省委书记汪洋力推“腾笼换鸟”战略，推促珠三角地区将劳动密集型产业转移至粤东西北地区。深圳土地资源日渐紧缺，中低端制造业转移几成必然。借此，发达城市既可为高端产业发展腾出空间，也可对口帮扶经济落后城市，汕尾就是深圳对口帮扶的城市。
根据深汕特别合作区官网发布的规划，鹅埠组团作为产业集聚区，重点发展电子信息、传统优势产业；?门组团将发展成为集旅游休闲、健康养生、商务居住于一体的综合功能区；小漠组团将打造成粤东能源产业带的重要组团；赤石组团将作为以科教研发、休闲旅游、生态农业为主导的远景功能提升区。
近年来，深圳在这片土地上的动作不断，让合作区与深圳的一体化发展不断提速。据悉，深圳市规划国土委、住建局、科创委、经信委等部门先后与合作区签订合作共建协议。合作区与深圳实行统一的政策平台标准，特别是从2015年9月1日起，从深圳转入合作区的企业可申请13项深圳市本级产业扶持专项资金。值得注意的是，特别合作区的采购事务按照深圳市政府采购规定，土地招拍挂在深圳规划国土委进行。
明星企业助阵：
房企的另一种可能
“在这里工作，感觉就像在深圳市里某个工业园一样，到处都是熟悉的名字。”萧华去年被自己所在的公司派驻来深汕特别合作区工作。他对记者表示，“这里的公交车、公交站和路牌都跟深圳一样。”
的确，“依托深圳，联动汕尾，立足深汕，实干兴城。”产业基础几乎为零的合作区在短短几年间，发生了质的飞跃，到处都有深圳的“影子”。公开数据显示，截至目前合作区已引进产业项目64个，来源于深圳的有58个；64个产业项目中已供地项目为52个，来源于深圳的有48个。其中，10个已投产或竣工产业项目中，有8个来自深圳。值得一提的是，目前落户合作区的企业当中，有不少来自深圳的“明星企业”。
记者在位于深汕特别合作区的鹅埠镇看到，华为（深汕）云计算中心、腾讯云计算中心、华润数据中心、天威影视数据中心等大数据产业项目正在建设或已经投入使用；万泽、万达杰等新材料产业项目，海崇、海纳等食品环保健康产业项目以及瑞和股份在合作区也建立了瑞和产业园；特力集团也曾带珠宝商考察合作区，欲共同打造珠宝产业园。此外，早在2014年底，盐田港即宣布将与深圳特建发在深汕特别合作区小漠地区建设国际物流港和临港工业园，是合作区迄今为止最大的一个投资项目。
此外，不少触觉灵敏的房企也已经谋划进驻这方热土。早在2016年3月，深圳市振业房地产开发有限公司以1.08亿元竞得深汕合作区的一宗居住用地。记者实地调查发现，振业时代花园项目也已经正式开工建设。与此同时，深汕特别合作区也有望规划数个保障性住房基地，深圳的保障房也或将建到深汕特别合作区。
记者在鹅埠镇看到，一个名为辉煌1号的房地产项目即将公开发售，更标榜着“深圳第11区”的口号。销售经理对记者表示，项目的售价和开盘时间未定，但价格应该从每平方米8000元起，这个价格比汕尾市区的多数楼盘价格都要高，目前汕尾城区的二手房均价为每平方米4599元。“这里是合作区，或许就是另外一个深圳。”销售经理如是说，还有中介人员对记者推销起位于惠东的多个楼盘，标榜的也都是合作区的未来。
尽管合作区成为房产销售人士的“风口”，但对于房企来说，深汕特别合作区有着另一种吸引力：产业新城和特色小镇。
保利就是先行者之一。2017年4月，保利电商港有限公司副董事长刘利一行赴深汕特别合作区考察，向合作区提出开发建设特色小镇的合作意愿，到了5月，保利集团旗下的保利房地产集团公司总经理刘平也率队赴合作区考察，表示愿深度参与合作区的产城融合事业，为合作区新城建设贡献力量。今年7月，佳兆业集团执行董事兼联席主席麦帆率队造访深汕特别合作区时表示，希望充分发挥佳兆业作为城市综合发展服务商的专业优势，深度参与深汕特别合作区的大开发大建设，共建美丽滨海产业新城。此外，深业集团和恒大在深汕特别合作区都有相关项目的布局。
产业新城：
“飞地经济”如何飞更高如今，深圳经济高速发展的同时也存在一些隐忧：部分制造业出现外迁的现象，存在产业“空心化”的隐忧。
早在去年4月，深圳出台了一份《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出深圳将从加强产业用地统筹管理、创新产业用地使用方式、实施重大产业项目用地专项保障、加大创新型产业用房建设和供应力度等要求。尽管如此，深圳土地资源日渐紧缺，地价和劳动力成本大幅攀升已成事实。就在这时，深汕特别合作区的高速发展似乎给深圳“东进”和制造业发展带来更大的想象空间。深汕特别合作区招商引资，也打出“深圳总部+深汕基地”口号，提议企业将总部、研发部门等留在深圳，将生产制造基地放在深汕特别合作区。
对于深汕特别合作区的定位，其实也从最初的“双转移”产业园区，到2014年底经广东省人民政府审定发展规划调整定位为“深圳产业拓展支撑区、珠三角产业发展协同区、粤东振兴发展先行区、区域协调发展示范区和现代产业新城”。可见，深汕特别合作区已经被赋予更重要的使命。此外，根据中国（深圳）综合开发研究院此前做出的抽样调查数据，深圳企业向广东省内其他地区转移的主要方向在粤东。在众多转移企业中，有56.9%选择去粤东，13.8%选择去粤北，只有2.9%选择去粤西。从整个广东省来看，深圳“东进”与广东进一步促进粤东西北振兴发展的战略高度契合。
深汕特别合作区和深圳在地理位置上其实并不相连，深汕特别合作区一定程度上来说是一块“深圳经济飞地”。“飞地经济”即不同行政地区打破地域管辖限制，“飞出地”一方将产业项目安置到行政上互不隶属的“飞入地”园区内，通过约定利益分享机制实现互利共赢。纵观全国，各地打破行政区划界限、以“飞地经济”开展合作的案例并不罕见。中国与新加坡两国政府在江苏省合作共建的苏州工业园区，可视为“飞地经济”鼻祖。如今，这个工业园区已成经济高地，2016年GDP达2150亿元。
为了解决产业空间问题，深圳似乎也将目光投向了“飞地经济”。就在今年6月，深圳宝安区与江门市宣布联手建“飞地”，有意把大泽产业园作为一块合作的飞地，发展装备制造业。可见，在国家大力支持“飞地经济”的背景下，深汕特别合作区的建设更值得期待。
趁着周末，在深圳市罗湖区从事珠宝生意的陈经理来到深汕特别合作区和周边地区寻找“机会”。“我本身就是陆丰人，前几年也来过合作区看了看，这里土地资源丰富，开发强度低，而且投资环境与深圳趋同，特别是从去年开始这里的变化正在提速。”陈经理表示，“但目前这里仍处在建设初期，如何吸引更多的高级管理人才来此就业，也是政府和企业必须考虑的问题。”
深职院房地产研究所所长邓志旺表示，深汕特别合作区更多承载的是发达地区与落后地区之间的一种经济上的互帮互助，实现帮扶功能。一些深圳企业可以更方便转移到深汕特别合作区，甚至可以把保障房建到新区，通过一个快速的轨道交通连接，从而使深圳空间得到扩张。
从地理位置上来看，这里不算是深圳，但却到处都有深圳的“影子”。
如果说过去深圳的发展方向是一路向西，东进战略则被赋予“再造一个新深圳”的新使命，深汕特别合作区也逐渐引起投资者的关注。除了东进战略，飞地经济、产业转移......深汕特别合作区可谓抓住了许多风口，又会有多少值得期待的地方？
合作区的前世今生
近日，市场一度传出深汕特别合作区管理建设工作或由深圳全面主导，但该消息并没有得到官方确认。其实，深汕特别合作区设立至今已有6年。2011年，广东省委省政府批复设立深汕特别合作区，此举意在探索区域协同发展新模式。深汕特别合作区是由省委、省政府委托深圳、汕尾两市共同管理，深圳市主导经济管理和建设，汕尾市负责征地拆迁和社会事务，特别合作区享有着地级市一级管理权限。合作期限从2011年开始计算，有30年的期限。
深汕特别合作区距离深圳市中心120公里，西、北部与惠州市惠东县接壤，东与汕尾市海丰县相连，南临红海湾，是珠三角城市群向东拓展的第一站，规划范围包括海丰县鹅埠、小漠、?门、赤石四镇，总面积468.3平方公里，可建设用地145平方公里，相当于深圳市罗湖和福田区面积总和。此外，从深圳乘坐厦深铁路可到达位于合作区的?门站，广汕铁路也正在建设，广州到汕尾的车程有望缩减到一小时以内。
其实，深汕特别合作区前身是2008年成立的深圳（汕尾）产业转移工业园。深汕两市共建合作区，可谓各取所需。当时的广东省委书记汪洋力推“腾笼换鸟”战略，推促珠三角地区将劳动密集型产业转移至粤东西北地区。深圳土地资源日渐紧缺，中低端制造业转移几成必然。借此，发达城市既可为高端产业发展腾出空间，也可对口帮扶经济落后城市，汕尾就是深圳对口帮扶的城市。
根据深汕特别合作区官网发布的规划，鹅埠组团作为产业集聚区，重点发展电子信息、传统优势产业；?门组团将发展成为集旅游休闲、健康养生、商务居住于一体的综合功能区；小漠组团将打造成粤东能源产业带的重要组团；赤石组团将作为以科教研发、休闲旅游、生态农业为主导的远景功能提升区。
近年来，深圳在这片土地上的动作不断，让合作区与深圳的一体化发展不断提速。据悉，深圳市规划国土委、住建局、科创委、经信委等部门先后与合作区签订合作共建协议。合作区与深圳实行统一的政策平台标准，特别是从2015年9月1日起，从深圳转入合作区的企业可申请13项深圳市本级产业扶持专项资金。值得注意的是，特别合作区的采购事务按照深圳市政府采购规定，土地招拍挂在深圳规划国土委进行。
明星企业助阵：
房企的另一种可能
“在这里工作，感觉就像在深圳市里某个工业园一样，到处都是熟悉的名字。”萧华去年被自己所在的公司派驻来深汕特别合作区工作。他对记者表示，“这里的公交车、公交站和路牌都跟深圳一样。”
的确，“依托深圳，联动汕尾，立足深汕，实干兴城。”产业基础几乎为零的合作区在短短几年间，发生了质的飞跃，到处都有深圳的“影子”。公开数据显示，截至目前合作区已引进产业项目64个，来源于深圳的有58个；64个产业项目中已供地项目为52个，来源于深圳的有48个。其中，10个已投产或竣工产业项目中，有8个来自深圳。值得一提的是，目前落户合作区的企业当中，有不少来自深圳的“明星企业”。
记者在位于深汕特别合作区的鹅埠镇看到，华为（深汕）云计算中心、腾讯云计算中心、华润数据中心、天威影视数据中心等大数据产业项目正在建设或已经投入使用；万泽、万达杰等新材料产业项目，海崇、海纳等食品环保健康产业项目以及瑞和股份在合作区也建立了瑞和产业园；特力集团也曾带珠宝商考察合作区，欲共同打造珠宝产业园。此外，早在2014年底，盐田港即宣布将与深圳特建发在深汕特别合作区小漠地区建设国际物流港和临港工业园，是合作区迄今为止最大的一个投资项目。
此外，不少触觉灵敏的房企也已经谋划进驻这方热土。早在2016年3月，深圳市振业房地产开发有限公司以1.08亿元竞得深汕合作区的一宗居住用地。记者实地调查发现，振业时代花园项目也已经正式开工建设。与此同时，深汕特别合作区也有望规划数个保障性住房基地，深圳的保障房也或将建到深汕特别合作区。
记者在鹅埠镇看到，一个名为辉煌1号的房地产项目即将公开发售，更标榜着“深圳第11区”的口号。销售经理对记者表示，项目的售价和开盘时间未定，但价格应该从每平方米8000元起，这个价格比汕尾市区的多数楼盘价格都要高，目前汕尾城区的二手房均价为每平方米4599元。“这里是合作区，或许就是另外一个深圳。”销售经理如是说，还有中介人员对记者推销起位于惠东的多个楼盘，标榜的也都是合作区的未来。
尽管合作区成为房产销售人士的“风口”，但对于房企来说，深汕特别合作区有着另一种吸引力：产业新城和特色小镇。
保利就是先行者之一。2017年4月，保利电商港有限公司副董事长刘利一行赴深汕特别合作区考察，向合作区提出开发建设特色小镇的合作意愿，到了5月，保利集团旗下的保利房地产集团公司总经理刘平也率队赴合作区考察，表示愿深度参与合作区的产城融合事业，为合作区新城建设贡献力量。今年7月，佳兆业集团执行董事兼联席主席麦帆率队造访深汕特别合作区时表示，希望充分发挥佳兆业作为城市综合发展服务商的专业优势，深度参与深汕特别合作区的大开发大建设，共建美丽滨海产业新城。此外，深业集团和恒大在深汕特别合作区都有相关项目的布局。
产业新城：
“飞地经济”如何飞更高如今，深圳经济高速发展的同时也存在一些隐忧：部分制造业出现外迁的现象，存在产业“空心化”的隐忧。
早在去年4月，深圳出台了一份《关于支持企业提升竞争力的若干措施》，提出深圳将从加强产业用地统筹管理、创新产业用地使用方式、实施重大产业项目用地专项保障、加大创新型产业用房建设和供应力度等要求。尽管如此，深圳土地资源日渐紧缺，地价和劳动力成本大幅攀升已成事实。就在这时，深汕特别合作区的高速发展似乎给深圳“东进”和制造业发展带来更大的想象空间。深汕特别合作区招商引资，也打出“深圳总部+深汕基地”口号，提议企业将总部、研发部门等留在深圳，将生产制造基地放在深汕特别合作区。
对于深汕特别合作区的定位，其实也从最初的“双转移”产业园区，到2014年底经广东省人民政府审定发展规划调整定位为“深圳产业拓展支撑区、珠三角产业发展协同区、粤东振兴发展先行区、区域协调发展示范区和现代产业新城”。可见，深汕特别合作区已经被赋予更重要的使命。此外，根据中国（深圳）综合开发研究院此前做出的抽样调查数据，深圳企业向广东省内其他地区转移的主要方向在粤东。在众多转移企业中，有56.9%选择去粤东，13.8%选择去粤北，只有2.9%选择去粤西。从整个广东省来看，深圳“东进”与广东进一步促进粤东西北振兴发展的战略高度契合。
深汕特别合作区和深圳在地理位置上其实并不相连，深汕特别合作区一定程度上来说是一块“深圳经济飞地”。“飞地经济”即不同行政地区打破地域管辖限制，“飞出地”一方将产业项目安置到行政上互不隶属的“飞入地”园区内，通过约定利益分享机制实现互利共赢。纵观全国，各地打破行政区划界限、以“飞地经济”开展合作的案例并不罕见。中国与新加坡两国政府在江苏省合作共建的苏州工业园区，可视为“飞地经济”鼻祖。如今，这个工业园区已成经济高地，2016年GDP达2150亿元。
为了解决产业空间问题，深圳似乎也将目光投向了“飞地经济”。就在今年6月，深圳宝安区与江门市宣布联手建“飞地”，有意把大泽产业园作为一块合作的飞地，发展装备制造业。可见，在国家大力支持“飞地经济”的背景下，深汕特别合作区的建设更值得期待。
趁着周末，在深圳市罗湖区从事珠宝生意的陈经理来到深汕特别合作区和周边地区寻找“机会”。“我本身就是陆丰人，前几年也来过合作区看了看，这里土地资源丰富，开发强度低，而且投资环境与深圳趋同，特别是从去年开始这里的变化正在提速。”陈经理表示，“但目前这里仍处在建设初期，如何吸引更多的高级管理人才来此就业，也是政府和企业必须考虑的问题。”
深职院房地产研究所所长邓志旺表示，深汕特别合作区更多承载的是发达地区与落后地区之间的一种经济上的互帮互助，实现帮扶功能。一些深圳企业可以更方便转移到深汕特别合作区，甚至可以把保障房建到新区，通过一个快速的轨道交通连接，从而使深圳空间得到扩张。
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