一线房企抢占中西部二线市场
并购潮下地产项目频易主
在诸多房企忙于收缩战线或增加业务种类之时，一些品牌房企却逐渐拉开了一场项目收购的竞逐赛。
7月26日，融创中国公告称将以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司--成都国嘉20%的股权及股东贷款。在此前的7月15日，两家港股上市公司恒大地产和华人置业也双双刊发公告，称"恒大地产以65亿港元的代价收购华人置业名下的间接全资附属公司爱美高集团"。对此，分析人士看来，渐渐成为"新常态"的地产并购背后，正在折射出市场环境和行业格局的变化。
成都国嘉"嫁入"融创
继收购绿城中国、佳兆业失败后，融创中国再度投入了大手笔收购。7月26日，融创发布公告称，其通过旗下附属公司分别与卖方妙领 (中渝置地全资附属公司)及四川国嘉签订收购协议。融创将通过旗下全资附属公司，以27.56亿元收购中渝置地旗下悦景 (持有目标公司80%股权)的全部股权和债权，以4.5亿元收购四川国嘉持有的目标公司(成都国嘉)20%的股权及股东贷款，从而使融创间接持有目标公司全部股权。
据出售方中渝置地早前披露，"此次出售股份及借款总代价为人民币27.56亿元，其中中渝置地就出售事项将收取的代价净额为人民币21.03亿元；出售事项扣除国嘉地产权益后将产生一笔净额为人民币11.48亿元的现金"。
根据公告，于2007年至2015年5月期间，作为交易标的的成都国嘉已完成约80万平方米的若干物业发展项目，现时在成都拥有已完成及规划可售总建筑面积约为190万平方米的已完成物业及发展中项目的组合（其中50万平方米为已签约出售）包括住宅、商业及停车场区域。
据了解，事实上，成都国嘉现时拥有合共7个发展中及已完成项目，总可售建筑面积为240万平方米，当中约140万平方米并未签约出售，当中包括写字楼区域、商业物业及停车场。其中，四海逸家、锦江逸家、光华逸家等在售中的"逸家"系产品作为成都国嘉打造的豪宅产品线，也是此次收购的重头戏。记者注意到，以四海逸家项目为例，目前二期售价为2.2万元/平方米，并且销售情况良好，5、6月销售额均突破2亿元。这也与融创一向的产品策略不谋而合。业内人士指出，未来成都项目也或将为融创贡献可观的销售额。
项目收购进入高频时刻
"大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼"，据相关数据显示，2014年全国房地产行业并购案例高达257宗，涉及总金额为2580亿元，交易总额同比2013年大幅增长155%。而步入2015，房地产市场的严重分化下，项目收购再度进入高频时刻。仅今年上半年，全国并购案例就达137宗，涉及总金额1199亿元。
以成都为例，就在近期也迎来多宗项目并购。其中，7月中旬，华人置业发布公告称"将向恒大地产出售其全资附属公司爱美高的100％股权及其应收债权，总计65亿港元，预期可获得超过11亿港元收益，将用作一般营运资金"。而由于爱美高负责华人置业在成都区域的开发和运作，有关人士指出，此次出售也意味着恒大全面接盘华人置业在成都的物业。
据了解，恒大地产从华人置业"接手"的项目包括华置·西锦城、华置·都汇华庭、华置广场3个住宅及商业办公楼项目。总建筑面积共约65.27万平方米。这笔收购完成后，恒大地产在蓉的住宅可售建筑面积将新增22万平方米，商业可售面积8.7万平方米，办公楼可售面积6.8万平方米，车位超过3000个。且由于三个项目均处于销售阶段，恒大能直接将项目销售实现资金回笼。
而6月，年初刚刚由"江宇·天府城"更名的"天府城"项目，再度在案名前悄然加上了"金地"二字，随着金地·天府城的亮相，金地地产正式进入成都市场；同月，中德世纪置业以股权 (股权占比将达到70%)收购了麓山国际社区旁的奥迪新元素地块，该地块原为成都新元素置业2012年以214万元/亩的底价拿下。
值得关注的是，在行业频频的"加减法"中，参与的房企也多为熟悉的面孔。如中渝置地就曾在6月2日以55亿元高调抛售重庆大部分资产，而当时的接盘者正是恒大地产，而除此之外，恒大地产还在同期以31亿元收购了武汉三江航天地产67.08%的股权。
行业格局激变或是主因
为何近期项目收购会再度进入高频时刻？在克而瑞研究中心分析师看来，收购事件反映了市场环境和行业格局的变化。"对于中小房企来说，由于品牌影响力和开发能力不足(资金实力、成本管控、产品打造)等问题，再加上营销手段单一，去化能力不足，面临较大的发展困境；而对于大型品牌房企而言，恰好是机会所在，凭借较强的资金实力和开发能力，往往可以出手收购接盘，并且价格优惠。"
项目收购的主角们对此也纷纷给出解释。对于7月24日出售成都的豪宅及商业项目，中渝置地认为这主要由于内地市场的不明朗。其在公告里表示，今年中国非一线城市的物业市场普遍仍然疲弱，虽然已有相关措施刺激行业发展。但由于过去数年建立的库存，导致于成都市场，尤其是商业部分正处于不明朗的方向并有进一步向下调整的风险。"通过快速出售物业，可显着改善集团的资金使用率，获增加的流动现金将增强其于成都未来的发展潜力。"
对于出售资产行为，华人置业则表示，公司预计成都住宅物业的售价在未来较长时间内难有上涨空间，加上近年成都有多个大型商业物业落成并投入市场，导致可供租用面积及酒店房间的供应出现过剩，预计商业物业的收益会进一步下跌，因此决定出售上述物业，回笼资金以用于其他投资机会。
另一方面，以恒大为例，其认为，"成都是西南地区的经济、科技、教育、文化中心，区域房地产市场回升的势头明显，此次收购有助于增加公司在成都主城区的土地储备。"事实上，从恒大连续数次大手笔并购的轨迹来看，其今年以来一直在加强中西部布局。在成都、武汉、郑州、西安、昆明等中西部省会城市积极参与土地拍卖，共拿地321.1万，占新增土地建面的57.5%。
对此，上述分析师指出，中西部二线城市的市场风险较小，但往往被中小型地方房企盘踞，外地房企很难进入。新常态下，一些中小型房企对未来市场并不看好，或资金紧张，希望缩小规模，出让手头的土地，让恒大等大型房企有了打开市场的机会。同时获得地理位置更稀缺、成本更低的土地储备。"在房地产市场火爆之时，产品供不应求，可售货量将直接影响销售业绩。因此楼市若全面回暖，恒大等房企从中受益程度将大于今年动作较为保守的房企。"上述分析师表示。
