海宁皮城(002344):成都项目招商超预期 五期项目将再续辉煌

     海宁皮城公布成都市场招商情况:

     1、本次推出招商的商铺共计616间,15.32万平米,其中用于出售的商铺59间,1.43万平米,用于出租的商铺557间,13.89万平米。租售比例与公司原对外投资公告的预计数(9:1)基本一致;

     2、出售的商铺被100%认购完毕,平均认购单价3.26万元/平米,总认购金额4.68亿元,预计2013年结算;

     3、出租的商铺有89.2%的面积被认租完毕,租赁期限为2012年8月1日- 2015年5月31日。租赁价格由承租权费+租金构成:①承租权费一楼商铺800 -1200元/平米,其余商铺1800-2200元/平米,总承租权费2.14亿元;②租金水平折合67.75元/平米/月,2012年从8月份开始计算租金收入(即12年将结算5个月,租金收入0.42亿元)。

     公告点评:

     成都市场的实际招商情况大幅超公司原有预期。①租售商铺面积与公司原预计面积(15.97万平米)基本一致;②商铺实际销售价格为原预计数(2.5万元/平米)的1.3倍;③商铺实际租赁单价约为预计数(33元/平米/月) 的2倍,在此基础上公司还另行收取了2.14亿元承租权费。 未出租商铺集中在一楼箱包皮具区,原因为公司优势在皮衣领域,积累的经营箱包皮具的客户资源还不够充分。该区域在调整定位后,将继续招商。

     成都项目的实际招商情况再次验证公司强大的市场集聚能力。从较高的报名条件,火爆的招租现场,以及超预期的实际租售价格,再次验证了我们此前的观点:即招商对于海宁来说,是公司选商户,而非商户选公司。

     五期项目已顺利结顶,并将于5月份完成招商,我们预计实际租金水平有望再度超市场预期。公司五期项目定位较为独特,我们预计实际租金水平在110元/平米/月左右(市场预期为80元/平米/月,均按套内面积计算)。

     维持"强烈推荐":12年①上半年关注11年商铺提租效应的持续显现+房地产结算,业绩有望增长30%;②下半年关注3个新项目所带来的增量租金收入;③预计全年公司业绩增速在30%以上。公司12/13年EPS 为1.28和1.87元,内生提租+外延扩张将带动公司业绩持续快速成长,"强烈推荐" !

     风险提示:异地扩张过程中的市场开发风险;经济衰退导致的租金下降