自住房遭"弃购":症结还在政府不愿让利
2014-07-31 00:00:00 上海证券报
要做实共有产权住房，就必须回到共有产权住房的本源上来，即政府有诚意舍弃一部分土地出让金，并将舍弃的部分作为政府产权。这样，不仅自住房能与商品房一样随行就市，而且在长期内也能保持对于商品房在价格上的一定优势，实现当初设计共有产权住房的初衷。
在住房发展模式上，本届政府的基本思路是在保障基本住房需求的前提下，发挥市场的决定性作用，构建多层次住房市场化供应体系，即只保障基本住房需求（通过公共租赁住房），其余都交给市场来。对此，三中全会《决定》、习总书记在政治局会议上有关"四个关系"的论述、今年"两会"都已阐述得很明确了。但是，对于类似于北京、上海和深圳这样人口超千万的特大型城市，国家还是允许有区别性的住房供应模式，这主要基于这些城市的特殊性，即人口长期净流入、住房的社会保障属性很强、拥有住房的诉求强烈、住房供求矛盾长期突出、高房价与住房支付能力反差长期存在等等。
京、沪、深提出的共有产权住房概念，不啻为历经多年艰苦卓绝的楼市调控后，终于掐中了"楼市屡调屡败"、"房价屡调屡涨"的"七寸"，找到了一条既能缓解调控压力、又能满足住房需求的路径。共有产权住房是政府与购房者产权共有、坚持市场化供应模式的住房类型。目前，在高房价、供求矛盾长期突出的背景下，大城市居民拥有产权住房的诉求强烈，但住房支付能力不足。如果选择与政府共有产权，购房者只需支付自己能力范围之内的价格部分，其后可在支付能力提升后购买属于政府的产权部分，这就渐进实现了拥有完全住房产权的愿望。
正是基于此，住建部将共有产权住房试点作为今年两项重点工作之一，而以北京自住房为蓝本的共有产权住房试点已进入实施阶段。今年6月，住建部要求北京、上海、深圳和成都等6个城市推进共有产权住房试点。而且，共有产权住房形式还有可能以长效机制写入《国家基本住房保障条例》。
共有产权住房在北京最受瞩目。这是因为，在很多人看来，北京楼市过于特殊，供求关系之紧张不仅难以想象，而且长期内无法缓解，再离谱的房价在北京出现都不是什么奇怪现象。因此，在北京最受伤的莫过于"夹心层"，目前在轮候等待保障房的家庭就有40万户。若得不到政府的支持，包括这部分人群在内的"刚需"很可能就与"拥有住房"绝缘了。所以，在其他试点城市还未有实质性动作之前，北京提前布局，去年10月，发布了发展共有产权住房的"京七条"，其共有产权住房形式--"自住型商品房"（以下称"自住房"）在去年就要推出2万套。今年，北京50%的商品住宅用地将用来建自住房，共建5万套，占市场规模的50%。去年9月至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地块的项目近50宗。
但是，谁都没有料到，比同地段、同品质商品住房价格低30%（且不高于每平方米22000元的房价控制水平），且范围扩大到了所有具备购房条件的无房户（包括住房需求急迫的"夹心层"），特别涵盖了此前经济适用住房和限价房并没有包括的非户籍人群的自住房，竟出现了严重的"弃购"现象。据媒体报道，已进入摇号程序的四个自住房项目都有不同程度的"弃购"，最高的比例达到了惊人的50%。
"弃购"自住房，估计有购买能力、位置偏远、政策设计、市场预期等方面的原因，但据笔者调研，根本原因还在于地方政府共有产权住房发展思路上出了问题。顾名思义，共有产权住房由政府和个人共同拥有产权，而政府拥有的产权体现在土地"招拍挂"出让上的折让。例如，"招拍挂"楼面地价为每平方米1万元，如折让30%，则楼面地价为每平方米7000元。相应的，政府对自住房将拥有每平方米3000元的产权，而购房者拥有的产权部分按市场房价减去3000元来计算。
北京共有产权住房的基本做法是"限房价、竞地价"，即先将未来自住房价格定死，然后哪个开发商给的地价高，就把土地卖给谁。这事实上反映出北京市政府既不想折让土地价格，损失土地出让金，又要限制房价水平。结果就是，开发商建自住房的利润空间被大大压缩，甚至是亏损，而少赚或亏损部分完全通过配建自住房项目的商品房部分来弥补。政府和开发商之所以能达成一致，正是基于两者对于北京房价上涨趋势难以逆转的共识，这也是为何北京在今年彻底放松了高端项目入市限制的原因。
但是，人算不如天算，今年以来北京楼市成交量下调幅度达47%，大大超出预期，在全国主要城市中仅次于杭州。除了全国楼市调整的共同原因之外，自住房大规模上市是最主要的原因。本来，自住房供应会分流商品住房的需求，会对商品住房市场造成冲击，特别是在楼市处于下行时期。而北京的做法不仅大规模分流商品住房市场的需求，而且人为、逆市推高了商品住房的价格，将商品住房提前"豪宅化"、"高端化"，过于乐观地估计了商品住房市场的需求前景和价格水平。如果商品住房价格不能维持在高位和持续上涨，开发商在自住房上的损失就得不到弥补，自住房就会走样，如低端化、配套残缺、首付成数提高等。而自住房与周边二手房价差缩小，其吸引力也就大大下降，"弃购"也就在情理之中。
北京自住房出了问题，势必给共有产权住房前景蒙上了阴影。有消息说，北京市住建委已经召开紧急会议，听取各方意见和建议，寻求相关对策。笔者认为，要做实共有产权住房，现在必须回到共有产权住房的本源上来，即政府有诚意舍弃一部分土地出让金，并将舍弃的部分作为政府产权。这样，不仅自住房能与商品房一样随行就市，而且在长期内也能保持对于商品房在价格上的一定优势，实现当初设计共有产权住房的愿望，降低刚需购房者面对的价格水平，"弃购"现象也就自然而然地消除了。
在住房发展模式上，本届政府的基本思路是在保障基本住房需求的前提下，发挥市场的决定性作用，构建多层次住房市场化供应体系，即只保障基本住房需求（通过公共租赁住房），其余都交给市场来。对此，三中全会《决定》、习总书记在政治局会议上有关"四个关系"的论述、今年"两会"都已阐述得很明确了。但是，对于类似于北京、上海和深圳这样人口超千万的特大型城市，国家还是允许有区别性的住房供应模式，这主要基于这些城市的特殊性，即人口长期净流入、住房的社会保障属性很强、拥有住房的诉求强烈、住房供求矛盾长期突出、高房价与住房支付能力反差长期存在等等。
京、沪、深提出的共有产权住房概念，不啻为历经多年艰苦卓绝的楼市调控后，终于掐中了"楼市屡调屡败"、"房价屡调屡涨"的"七寸"，找到了一条既能缓解调控压力、又能满足住房需求的路径。共有产权住房是政府与购房者产权共有、坚持市场化供应模式的住房类型。目前，在高房价、供求矛盾长期突出的背景下，大城市居民拥有产权住房的诉求强烈，但住房支付能力不足。如果选择与政府共有产权，购房者只需支付自己能力范围之内的价格部分，其后可在支付能力提升后购买属于政府的产权部分，这就渐进实现了拥有完全住房产权的愿望。
正是基于此，住建部将共有产权住房试点作为今年两项重点工作之一，而以北京自住房为蓝本的共有产权住房试点已进入实施阶段。今年6月，住建部要求北京、上海、深圳和成都等6个城市推进共有产权住房试点。而且，共有产权住房形式还有可能以长效机制写入《国家基本住房保障条例》。
共有产权住房在北京最受瞩目。这是因为，在很多人看来，北京楼市过于特殊，供求关系之紧张不仅难以想象，而且长期内无法缓解，再离谱的房价在北京出现都不是什么奇怪现象。因此，在北京最受伤的莫过于"夹心层"，目前在轮候等待保障房的家庭就有40万户。若得不到政府的支持，包括这部分人群在内的"刚需"很可能就与"拥有住房"绝缘了。所以，在其他试点城市还未有实质性动作之前，北京提前布局，去年10月，发布了发展共有产权住房的"京七条"，其共有产权住房形式--"自住型商品房"（以下称"自住房"）在去年就要推出2万套。今年，北京50%的商品住宅用地将用来建自住房，共建5万套，占市场规模的50%。去年9月至今，北京共推出61宗住宅用地，其中含有自住房地块的项目近50宗。
但是，谁都没有料到，比同地段、同品质商品住房价格低30%（且不高于每平方米22000元的房价控制水平），且范围扩大到了所有具备购房条件的无房户（包括住房需求急迫的"夹心层"），特别涵盖了此前经济适用住房和限价房并没有包括的非户籍人群的自住房，竟出现了严重的"弃购"现象。据媒体报道，已进入摇号程序的四个自住房项目都有不同程度的"弃购"，最高的比例达到了惊人的50%。
"弃购"自住房，估计有购买能力、位置偏远、政策设计、市场预期等方面的原因，但据笔者调研，根本原因还在于地方政府共有产权住房发展思路上出了问题。顾名思义，共有产权住房由政府和个人共同拥有产权，而政府拥有的产权体现在土地"招拍挂"出让上的折让。例如，"招拍挂"楼面地价为每平方米1万元，如折让30%，则楼面地价为每平方米7000元。相应的，政府对自住房将拥有每平方米3000元的产权，而购房者拥有的产权部分按市场房价减去3000元来计算。
北京共有产权住房的基本做法是"限房价、竞地价"，即先将未来自住房价格定死，然后哪个开发商给的地价高，就把土地卖给谁。这事实上反映出北京市政府既不想折让土地价格，损失土地出让金，又要限制房价水平。结果就是，开发商建自住房的利润空间被大大压缩，甚至是亏损，而少赚或亏损部分完全通过配建自住房项目的商品房部分来弥补。政府和开发商之所以能达成一致，正是基于两者对于北京房价上涨趋势难以逆转的共识，这也是为何北京在今年彻底放松了高端项目入市限制的原因。
但是，人算不如天算，今年以来北京楼市成交量下调幅度达47%，大大超出预期，在全国主要城市中仅次于杭州。除了全国楼市调整的共同原因之外，自住房大规模上市是最主要的原因。本来，自住房供应会分流商品住房的需求，会对商品住房市场造成冲击，特别是在楼市处于下行时期。而北京的做法不仅大规模分流商品住房市场的需求，而且人为、逆市推高了商品住房的价格，将商品住房提前"豪宅化"、"高端化"，过于乐观地估计了商品住房市场的需求前景和价格水平。如果商品住房价格不能维持在高位和持续上涨，开发商在自住房上的损失就得不到弥补，自住房就会走样，如低端化、配套残缺、首付成数提高等。而自住房与周边二手房价差缩小，其吸引力也就大大下降，"弃购"也就在情理之中。
北京自住房出了问题，势必给共有产权住房前景蒙上了阴影。有消息说，北京市住建委已经召开紧急会议，听取各方意见和建议，寻求相关对策。笔者认为，要做实共有产权住房，现在必须回到共有产权住房的本源上来，即政府有诚意舍弃一部分土地出让金，并将舍弃的部分作为政府产权。这样，不仅自住房能与商品房一样随行就市，而且在长期内也能保持对于商品房在价格上的一定优势，实现当初设计共有产权住房的愿望，降低刚需购房者面对的价格水平，"弃购"现象也就自然而然地消除了。
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