中央经济工作会议前瞻:房产税立法进入快车道
2017-12-13 00:00:00 苏宁财富资讯
不同渠道的信息表明，一年一度的中央经济工作会议将于近期召开。在十九大召开之后的新时代和新发展阶段，今年中央经济工作会议的意义非比寻常。结合近期结束的中央政治局会议和最近出台的一系列相关政策文件，可大体对中央经济工作会议的政策取向进行一个前瞻性预判。
第一，中央对明年经济形势较为乐观。
中央对当前的稳增长形势和经济工作整体上是较为满意的，此次政治局会议认为当前“供给侧结构性改革有力推进，经济结构出现重大变革，全面深化改革使经济更具活力和韧性，我国经济实力再上新台阶，成为世界经济增长的主要动力源和稳定器”，同时要求“紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求”推进经济工作，并没有突出强调当前经济工作面临的主要问题。
相反，在最近两年的中央经济工作会议上，都强调下一年要“坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求”，可见中央对过去两年内的稳增长的压力是较为担忧的。今年以来，经济增长、新增就业目标均已提前实现，结合此前十九大报告提出的“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这些因素都说明中央对明年的稳增长形势较为乐观，也更能接受牺牲一定的增速换取更高质量的的发展。
另外，从当前的趋势看，2018年稳增长的外部环境仍可能较为稳定，美国经济复苏强劲、欧洲和日本经济再度恶化的可能性较小，大多数新兴经济体也都稳中向好，同时人民币汇率调整基本到位，“一带一路”倡议稳步推进，这些都是明年开展经济工作的有利外部因素。
第二，经济金融工作的首要任务是防范重大风险。
对于明年的经济工作，此次政治局会议提出“要统筹规划，有序推进，确保打赢三大攻坚战”。而去年中央经济工作会议的首要要求是“要深入推进三去一降一补，推动五大任务有实质性进展”。由此可见，“三去一降一补”已实现阶段性目标，经济工作的重点任务已有所调整。
对于明年的经济工作，此次政治局会议提出“要统筹规划，有序推进，确保打赢三大攻坚战”。而去年中央经济工作会议的首要要求是“要深入推进三去一降一补，推动五大任务有实质性进展”。由此可见，“三去一降一补”已实现阶段性目标，经济工作的重点任务已有所调整。
从“三大攻坚战”具体看，与扶贫攻坚、污染防治两大“攻坚战”的长期性、非经济属性相比，防范重大风险不但是“三大攻坚战”的首要任务，也是明年经济金融工作短期目标。为此，政治局会议指出明年要“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。这表明“去杠杆”、促使金融“脱虚向实”、防范局部领域风险等仍将是明年经济金融工作的重点。
近期央行发布的《第三季度货币政策执行报告》也提出，“着力防范化解重点领域风险。加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范”，同时最近监管部门的一系列动作表明防范风险的主要领域将是房地产市场、互联网金融、资管业务等。
另外，央行多次强调稳健中性货币政策、宏观审慎政策框架和最近加息预期的不断升温都表明，2018年金融体系和资金市场的“紧日子”状况还将延续。
第三，财政政策倾向于“有效”，PPP监管将收紧。
关于明年财政政策前景，随着近年来“开前门、堵后门”等地方债务显性化政策的实施，同时明年经济形势短期无忧，预计2018年财政纪律将会进一步加强，财政政策也将更加强调“有效”：一方面是强调财政资金使用效率，强化问责与绩效管理，提高财政资金使用透明度；另一方面财政资金将重点投向扶贫攻坚和污染防治，为长期经济发展的短板提供财政资金支持。
关于明年财政政策前景，随着近年来“开前门、堵后门”等地方债务显性化政策的实施，同时明年经济形势短期无忧，预计2018年财政纪律将会进一步加强，财政政策也将更加强调“有效”：一方面是强调财政资金使用效率，强化问责与绩效管理，提高财政资金使用透明度；另一方面财政资金将重点投向扶贫攻坚和污染防治，为长期经济发展的短板提供财政资金支持。
特别值得关注的是，与过去两年决策部门大力支持PPP项目不同，最近一个月，财政部、央行和国资委连续出台政策文件，重点防控PPP项目大跃进的风险。
11月16日，财政部出台《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》(财政部92号文)，要求进一步规范政府和社会资本合作(PPP)项目运作，防止PPP异化为新的融资平台，坚决遏制隐性债务风险增量。此文件的主要目标是对地方政府通过PPP项目变相举债的行为加强监管。
11月17日，一行三会联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》，虽然政策仍未最后落地，但仍将从根本上限制住PPP资本金融资和后续贷款进度，对落地和未签约的项目产生极大影响。
11月26日，国资委印发《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》(国资委192号文)，对于央企参与PPP项目的规模、范围进行了严格规定，要求“纳入中央企业债务风险管控范围的企业集团，累计对PPP项目的净投资原则上不得超过上一年度集团合并净资产的50%”，同时“资产负债率高于85%或近2年连续亏损的子企业不得单独投资PPP项目”。
可见，监管部门清理整顿PPP项目也是中央加强地方财政纪律的重要信号。
第四，房产税立法程序预计2018年完成。
关于房地产市场，此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，引起了市场广泛讨论。而去年中央经济工作会议表述是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
关于房地产市场，此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，引起了市场广泛讨论。而去年中央经济工作会议表述是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
这一政策取向的重大转变，说明“加快研究基础性制度和长效机制”的阶段已基本结束，2018年将是房地产市场长效机制落地的关键节点。
具体看，在租售并举的房地产市场大背景下，长效机制建设将集中在以下四个方面：
一是土地供应的变化。今年以来，各地方政府不但加大了土地供应，而且北京等地允许农村集体土地建设租赁市场，破解一线城市土地供应不足的难题，扩大住房供应总量，助力“住有所居”目标的实现。
二是投资主体的变化。自2017年下半年开始，北京、上海、深圳等城市的大量优质土地以极低的价格定向供应给地方国有企业，用于建设长期持有的租赁住房，发展住房租赁市场。可见，地方国有企业或将是低地价租赁住房的投资主体之一。
三是金融政策和金融工具的创新。金融政策变化不但表现在提高房地产企业贷款和个人按揭贷款的难度和融资成本上，而且还打开了另一扇门，特别是监管部门鼓励通过资产证券化工具――房地产信托基金(REITs)，为住房租赁市场的投资退出机制提供了创新性的金融工具。
四是财税改革和立法程序相辅相成。按照此前财政部关于房产税出台将遵循“立法先行、充分授权和分步推进”的原则，以及此次政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”的目标，预计2018年将可能加快完成房产税立法程序，2019年或2020年部分省市将可能正式进入房产税全面征收阶段。
综合来看，中央对于明年经济工作中稳增长的形势将较为乐观，明年经济工作的“三大攻坚战”中，经济金融工作“攻坚战”的目标仍然是防范重大风险，财政政策将更加强调有效，重点是为扶贫攻坚和污染防治另外两大攻坚战提供公共资金支持。
当然，2018年也将是新一届政府的开局之年，十九大确定的乡村振兴战略、区域协调发展战略、全面开放战略等中长期改革发展任务也将稳步推进。
第一，中央对明年经济形势较为乐观。
中央对当前的稳增长形势和经济工作整体上是较为满意的，此次政治局会议认为当前“供给侧结构性改革有力推进，经济结构出现重大变革，全面深化改革使经济更具活力和韧性，我国经济实力再上新台阶，成为世界经济增长的主要动力源和稳定器”，同时要求“紧扣我国社会主要矛盾变化，按照高质量发展的要求”推进经济工作，并没有突出强调当前经济工作面临的主要问题。
相反，在最近两年的中央经济工作会议上，都强调下一年要“坚持以推进供给侧结构性改革为主线，适度扩大总需求”，可见中央对过去两年内的稳增长的压力是较为担忧的。今年以来，经济增长、新增就业目标均已提前实现，结合此前十九大报告提出的“我国经济已由高速增长阶段转向高质量发展阶段”，这些因素都说明中央对明年的稳增长形势较为乐观，也更能接受牺牲一定的增速换取更高质量的的发展。
另外，从当前的趋势看，2018年稳增长的外部环境仍可能较为稳定，美国经济复苏强劲、欧洲和日本经济再度恶化的可能性较小，大多数新兴经济体也都稳中向好，同时人民币汇率调整基本到位，“一带一路”倡议稳步推进，这些都是明年开展经济工作的有利外部因素。
第二，经济金融工作的首要任务是防范重大风险。
对于明年的经济工作，此次政治局会议提出“要统筹规划，有序推进，确保打赢三大攻坚战”。而去年中央经济工作会议的首要要求是“要深入推进三去一降一补，推动五大任务有实质性进展”。由此可见，“三去一降一补”已实现阶段性目标，经济工作的重点任务已有所调整。
对于明年的经济工作，此次政治局会议提出“要统筹规划，有序推进，确保打赢三大攻坚战”。而去年中央经济工作会议的首要要求是“要深入推进三去一降一补，推动五大任务有实质性进展”。由此可见，“三去一降一补”已实现阶段性目标，经济工作的重点任务已有所调整。
从“三大攻坚战”具体看，与扶贫攻坚、污染防治两大“攻坚战”的长期性、非经济属性相比，防范重大风险不但是“三大攻坚战”的首要任务，也是明年经济金融工作短期目标。为此，政治局会议指出明年要“防范化解重大风险要使宏观杠杆率得到有效控制，金融服务实体经济能力增强，防范风险工作取得积极成效”。这表明“去杠杆”、促使金融“脱虚向实”、防范局部领域风险等仍将是明年经济金融工作的重点。
近期央行发布的《第三季度货币政策执行报告》也提出，“着力防范化解重点领域风险。加强对企业债务风险、银行资产质量和流动性变化情况、房地产市场、互联网金融、跨境资金流动、跨行业跨市场风险等领域的风险监测和防范”，同时最近监管部门的一系列动作表明防范风险的主要领域将是房地产市场、互联网金融、资管业务等。
另外，央行多次强调稳健中性货币政策、宏观审慎政策框架和最近加息预期的不断升温都表明，2018年金融体系和资金市场的“紧日子”状况还将延续。
第三，财政政策倾向于“有效”，PPP监管将收紧。
关于明年财政政策前景，随着近年来“开前门、堵后门”等地方债务显性化政策的实施，同时明年经济形势短期无忧，预计2018年财政纪律将会进一步加强，财政政策也将更加强调“有效”：一方面是强调财政资金使用效率，强化问责与绩效管理，提高财政资金使用透明度；另一方面财政资金将重点投向扶贫攻坚和污染防治，为长期经济发展的短板提供财政资金支持。
关于明年财政政策前景，随着近年来“开前门、堵后门”等地方债务显性化政策的实施，同时明年经济形势短期无忧，预计2018年财政纪律将会进一步加强，财政政策也将更加强调“有效”：一方面是强调财政资金使用效率，强化问责与绩效管理，提高财政资金使用透明度；另一方面财政资金将重点投向扶贫攻坚和污染防治，为长期经济发展的短板提供财政资金支持。
特别值得关注的是，与过去两年决策部门大力支持PPP项目不同，最近一个月，财政部、央行和国资委连续出台政策文件，重点防控PPP项目大跃进的风险。
11月16日，财政部出台《关于规范政府和社会资本合作(PPP)综合信息平台项目库管理的通知》(财政部92号文)，要求进一步规范政府和社会资本合作(PPP)项目运作，防止PPP异化为新的融资平台，坚决遏制隐性债务风险增量。此文件的主要目标是对地方政府通过PPP项目变相举债的行为加强监管。
11月17日，一行三会联合发布《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见(征求意见稿)》，虽然政策仍未最后落地，但仍将从根本上限制住PPP资本金融资和后续贷款进度，对落地和未签约的项目产生极大影响。
11月26日，国资委印发《关于加强中央企业PPP业务风险管控的通知》(国资委192号文)，对于央企参与PPP项目的规模、范围进行了严格规定，要求“纳入中央企业债务风险管控范围的企业集团，累计对PPP项目的净投资原则上不得超过上一年度集团合并净资产的50%”，同时“资产负债率高于85%或近2年连续亏损的子企业不得单独投资PPP项目”。
可见，监管部门清理整顿PPP项目也是中央加强地方财政纪律的重要信号。
第四，房产税立法程序预计2018年完成。
关于房地产市场，此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，引起了市场广泛讨论。而去年中央经济工作会议表述是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
关于房地产市场，此次政治局会议要求“提高保障和改善民生水平，加快住房制度改革和长效机制建设”，引起了市场广泛讨论。而去年中央经济工作会议表述是“综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段，加快研究建立符合国情、适应市场规律的基础性制度和长效机制”。
这一政策取向的重大转变，说明“加快研究基础性制度和长效机制”的阶段已基本结束，2018年将是房地产市场长效机制落地的关键节点。
具体看，在租售并举的房地产市场大背景下，长效机制建设将集中在以下四个方面：
一是土地供应的变化。今年以来，各地方政府不但加大了土地供应，而且北京等地允许农村集体土地建设租赁市场，破解一线城市土地供应不足的难题，扩大住房供应总量，助力“住有所居”目标的实现。
二是投资主体的变化。自2017年下半年开始，北京、上海、深圳等城市的大量优质土地以极低的价格定向供应给地方国有企业，用于建设长期持有的租赁住房，发展住房租赁市场。可见，地方国有企业或将是低地价租赁住房的投资主体之一。
三是金融政策和金融工具的创新。金融政策变化不但表现在提高房地产企业贷款和个人按揭贷款的难度和融资成本上，而且还打开了另一扇门，特别是监管部门鼓励通过资产证券化工具――房地产信托基金(REITs)，为住房租赁市场的投资退出机制提供了创新性的金融工具。
四是财税改革和立法程序相辅相成。按照此前财政部关于房产税出台将遵循“立法先行、充分授权和分步推进”的原则，以及此次政治局会议提出“加快住房制度改革和长效机制建设”的目标，预计2018年将可能加快完成房产税立法程序，2019年或2020年部分省市将可能正式进入房产税全面征收阶段。
综合来看，中央对于明年经济工作中稳增长的形势将较为乐观，明年经济工作的“三大攻坚战”中，经济金融工作“攻坚战”的目标仍然是防范重大风险，财政政策将更加强调有效，重点是为扶贫攻坚和污染防治另外两大攻坚战提供公共资金支持。
当然，2018年也将是新一届政府的开局之年，十九大确定的乡村振兴战略、区域协调发展战略、全面开放战略等中长期改革发展任务也将稳步推进。
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