住宅周报第192期:行业保持平稳

         一手房销量单周环比:整体环比下降7%,其中一线城市上升1%,二线下降10%,三线下降7%。一手房销量单周同比:整体同比上升34%,其中一线城市上升18%,二线城市上升45%,三线城市上升33%。一手房销量累计同比:整体累计同比上升24%,其中一线城市上升15%,二线城市上升30%,三线城市上升20%。

     一手房价格:整体成交均价环比上升2%,其中一线城市上升4%,二线城市下降1%,三线城市上升1%。二手房销量:二手房销量环比上升13%,同比上升107%。库存水平:15典型城市一手房平均可售面积环比略升,同比上升15%,相比2010年4月低点上升77%。去化时间:15个城市新房去化时间从10年初7个月上升至12个月。

     单周去化率:15个城市单周去化率62%。

     板块估值安全边际:12年PE主流公司10倍,RNAV折45%。一线8倍,RNAV折40%;二线9倍,RNAV折42%;三线10倍,RNAV折38%;地产+X10倍,RNAV折52%;商业PE14倍,RNAV折46%。政府持续表态将抑制房价上涨预期。我们认为政府的持续表态可以抑制恐慌性购房情绪,抑制房价、地价上涨压力。我们认为因政策延续、高库存、经济下滑等,房价上涨不可持续,9月后房价环比回落概率大。

     中证网等主流媒体报导国税相关官员表示房产税将扩大试点,按照评估价值征收。房产税试点加大已在市场预期之内,我们认为:(1)实施房产税是趋势,但不改变行业,只是抑制投机平缓波动。(2)点以对新增量征收可能性更大,城市预计是一线及个别热点二线为主;(3)地方仍高度依赖卖地收入,即便存量房产税也不可替代卖地收入;(4)经济低迷态势下,征收存量房产税增加大量民众负担不可行。

     预判地产政策总体基调将是维持稳定,整体打击总需求的可能性较小。房地产投资、新开工仍持续下降,目前宏观经济景气、政府财政、地产量价等关键指标与之前地产行业政策加码的10、11年有着天壤之别。

     预计未来中央和地方政府将在房产税、限价政策、房价问责、紧缩开发商资金链等方面加强,目标是控制房价、保大限小、稳定供给。维持政策、行业将保持平稳的判断,市场对于政策悲观预期将修复,建议增持、一二线核心配置,如保利、金地、招地、万科、中南、荣盛、华侨城、首开、阳光城等。