地产行业动态跟踪报告:投资小幅回落 开工销售企稳

       事项:国家统计局公布2017年1-11月全国房地产开发投资和销售情况,1-11月房地产开发投资额累计同比增长7.5%;商品房销售面积累计同比增长7.9%,销售额累计同比增长12.7%;土地购置面积同比增长16.3%。
    平安观点:
    多因素致投资增速小幅回落。前11月房地产投资同比增长7.5%,较前10月回落0.3个百分点,其中11月单月投资同比增长4.6%。从各细项来看,前11月新开工增速提升1.3个百分点至6.9%,施工面积增速略微回升0.2个百分点至3.1%,土地成交价款增速提升3.7个百分点至47%,在新开工、施工、土地成交价款累计增速全面回升背景下,投资增速依旧回落0.3个百分点,我们判断主要原因为:1)华北、东北环保限产,原材料供应不足影响施工强度;2)PPI增速回落,建安上升对投资贡献逐步弱化,拖累单月投资表现。展望2018年,一方面土地购置费仍有望保持正增长;另一方面由于新开工绝对值大于竣工面积,施工面积仍有望小幅增长,预计2018年投资同比增长3%-5%。
    新开工小幅回升,房企补库存依旧积极。1-11月全国新开工同比增6.9%,增速较1-10月上升1.3个百分点,为7月以来首次上升;其中11月单月增速18.8%,较10月上升23.1个百分点。除低基数外,我们认为11月住建部全国范围查处捂盘惜售,亦是部分开发商加大推盘和开工的原因。前11月土地购置面积同比增长16.3%,较前10月提升3.4个百分点。政府加大供地、融资渠道收紧及竞拍门槛提升,土地市场有所降温,主流房企积极把握低点补库存机会,万科、保利、新城等房企前11月拿地销售比达143%、171%和320%。
    房企推盘意愿抬升,带动销售企稳。1-11月全国商品房销售面积同比增长7.9%,增速较1-10月下降0.3个百分点。其中11月单月销售同比上升5.3%,较10月增速上升11.3个百分点,继9月、10月同比负增长后转正。累计销售额增速更是较前10月回升0.1个百分点至12.6%。我们认为在住建部全国范围查处捂盘惜售、资金成本高企的背景下,加快推盘为当前房企面临的最佳选择。11月28城市新增供应环同比已分别上涨35%和1%,开发商推盘意愿已有所提升。预计年末及2018年初,房企推盘仍将延续积极,预计2017、2018年全国商品房销售面积增速分别为增长7.5%、下降7%。
    资金面依旧偏紧,个贷同比降幅有所扩大。1-11月房企整体到位资金13.9万亿,同比增长7.7%,增速较1-10月提高0.3个百分点。其中受按揭利率上行和年末额度偏紧影响,个人按揭贷款增速同比下降1.6%,降幅较上月扩大0.6个百分点。根据测算2018年下半年将步入公司债到期高峰期,目前债市情况无论发行利率还是难度均超过以往,部分房企或难以实现以新债偿还旧债。而房地产企业传统资金来源主要为银行贷款和销售回款,若2018年上半年销售超预期回落,且银行信贷依旧偏紧,不排除个别小房企,面临资金链风险。
    投资建议:站在目前时点,我们依旧看好龙头房企投资机会:1)地产板块低持仓低涨幅,考虑估值切换,主流房企2018年PE普遍在10倍以下;2)毛利率提升叠加预收充足,2017-2018年业绩超预期高增长概率大;3)拿地门槛提升叠加融资趋紧,为融资渠道畅通龙头房企提供低点补库存机会。个股推荐方面,强调业绩为王,建议关注:1)低估值受益集中度提升的龙头房企:万科、保利、金地;2)优质资源型成长个股天健、招商、城建;3)业绩高成长个股新城、华夏、阳光城、蓝光、华侨城等。
    风险提示:销售及业绩不及预期风险。