房地产行业:2018增配地产三大逻辑 集中度提升、业绩确定性、估值修复

       2017四季报显示基金大幅增值房地产股
    我们2017.11.16发布报告《边际约束临近极限低估值显配置价值上调地产板块评级至“增持》上调板块评级,2017.12.25年度策略报告《2018前路渐明:四大红利与房企进化》。目前陆续披露的基金2017年四季报显示,基金大幅增持房地产股,房地产SW板块自2017年12月1日至今涨幅超过15%。
    增配地产三大逻辑:集中度加速提升、业绩确定性强、板块估值修复
    1、近期房地产行业集中度持续提升,我们预计2018年TOP3、TOP10、TOP30的销售金额占比将分别达到18%、35%和50%;房地产行业并购整合在未来三年内将持续发生,且有加速向头部集中的态势。
    2、2017年全国商品房销售面积约16.94亿平,同比增长7.7%;销售金额约13.37万亿,同比增长13.7%;二者均创历史新高。2017年的销售新高为后续房企结算提供了较强的业绩确定性。
    3、近期地产板块估值修复主要来自三点:一是2018
    长效机制逐步成型,行业发展前路渐明,使不确定性估值折价得到修复;二是住房供需渐平衡使地产行业周期性波幅减弱;三是房企积极拓展生活服务业务板块,稳定利润贡献度提升。
    2018地产投资稳态5%-7%,销售面积下滑5%-12%
    我们认为2018年地产投资稳态。原因包括狭义库存较低/部分房企有补库存诉求/2017年土地放量/促进供给;但在资金面约束仍严峻,房企2018年面临重大还债任务,综合考量我们预判全年地产投资增速5-7%,呈现前降后升的浅V走势。我们对2018全国销售保持谨慎。预计2018年全国销售面积下滑5%-12%,价格平稳,销售金额下滑3%-7%,一二线的销售占比提升10个百分点以上;金融去杠杆大前提下,三四线棚改促销售情况不容乐观。
    投资标的选择关注三大主线:龙头、高成长、国改机遇主线一:龙头房企如万科、保利、招蛇,关注其生活服务业务拓展和城市更新项目情况;主线二:高成长标的如新城、蓝光、阳光城,关注其负债水平,销售增速和融资成本;主线三:国改深化带来交易性机遇,关注母公司实力强,有同业竞争整合和资产注入预期,如上实系整合,上海地产系整合,鲁能资产注入广宇发展,中电建资产注入南国置业等。
    风险分析:资金链断裂、汇率波动、利率提升、多元化失败销售下滑和融资困难有导致房企资金链断裂的可能;美元升值和汇率波动有导致房企汇兑损失加大的可能;利率提升有导致房企融资成本提升及债务负担加重的可能;房企多元化业务发展有不及预期和失败的可能