房地产行业-对当前地产板块表现的讨论(三):从低估修复 重回强者恒强

       主流开发商对应2018PE回到10―12倍,在政策多空下,接近合理区间。数据真空期下,政策扰动对板块表现影响较大,全部体现为估值上的变动。从1月初的预期宽松到近期的预期紧缩,板块进入没有行业数据的数据真空状态(直到3月份才发布行业数据)。按照万得一致预期,主流开发商基本进入到10―12倍PE估值区间。
    当对应2018年估值没有显着差异情况下,2019―2020年的远期业绩开始变得重要。地产行业先销售、再结算的特点,导致了2019―2020年的远期业绩部分对应了2018年的销售,因此我们测算P/(S*净利润率),作为远期PE的观察指标。这样,重要的指标就变成了有更高的S、和更高的净利润率,也就是,远期业绩等同于近期销售和净利润率。
    有质量的ROE,对应高周转(S)和高利润率,ROE逻辑指标挑选转变。我们曾经提到过,土储在2018年的重要性程度会下降,因为高土储意味着慢周转,也反映了在ROE的分解项当中,利润率和周转率是接下来强者恒强的核心,而利润率更代表企业核心竞争力。
    地产逻辑在转变,全国公司、高利润率公司优先,板块从低估修复,重回强者恒强阶段。板块估值上升的逻辑依然没有被打破,就是2017年因为土地改革切换的商业模式,进入类制造业模式,并带来估值体系从NAV切换为PE(不是PB)。同时,估值中枢则由利润率(护城河)中枢抬升带来,也是缘起土地改革,带来了2011年以来首次地价下跌、房价上涨。板块进入第二阶段,强者恒强。推荐华夏幸福、保利地产、万科A、新城控股、招商蛇口、蓝光发展、荣盛发展,受益金地集团、阳光城。