自持租赁房租金引争议 业内看好REITs前景

    近期，万科完全自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”公布配租规则，其中90平米精装三居室月租金高达1.5万，单个租期最长10年，需一次付清180万租金，引发争议。业内人士认为，高租金、低回报率或是因为此前的高价拿地，目前通过发行类REITs实现项目退出恐难达成。相关分析认为，待相关政策出台后，国内REITs将迎来爆发式发展。

一次付清十年房租恐难承受

近期，万科完全自持的租赁住房项目“北京翡翠书院”公布了项目初步设计方案和配租规则。该项目位于北五环外，距西二旗约8公里，预计一期将提供1000多套只租不售的房源，最长单个租期不超过10年，若一次性签订10年租期，则每年租金不变，但租金需一次付清。其中，90平米精装修三居室的10年租金达到180万，单月租金高达1.5万。

据记者了解，虽然项目客户定位是面向中关村地区科技人才的长租类产品，同时具备较高品质，但一次性付清180万的10年租金还是引发业内不小的争议。

我爱我家相关人员表示，项目位于中关村区域，部分高薪的科技人才确实有改善性的住房需求，但是面对一次性付清180万的租金估计难以下手，拿这笔租金去凑首付款会是更多人的选择。同时，周边相近面积的普通住宅，月租金便宜了不止一半。

虽然租金显著高于周边，但万科相关人员此前向媒体透露：“即便是这样的价格定位，资金回报率仍然极低，不到2%。”高租金、低回报率或是因为万科此前的高价拿地。2016年9月，北京挂出海淀永丰等4宗地，并设定合理土地上限价格，竞拍规则之一是达到土地上限价格后，转为竞报企业自持面积比例。最终，万科以50亿元竞得永丰产业基地18号地块，建设用地面积8.35万平米，当天万科还与北京金地以59亿元竞得永丰产业基地19号地块，建设用地面积8.56万平米。两地块均为企业100%自持，成为翡翠书院的用地。

REITs发展前景可期

针对翡翠书院十年租金一次付清，有业内人士表示，这有可能导致项目大范围空置，从退出变现的角度看，万科或将在后期通过整体转让的形式实现资金回笼。对于能否通过发行类REITs实现退出，该人士指出，在10年租金一次性预收的情况下，由于后期无法提供持续的稳定现金流收益，不满足发行类REITs的条件。若采取正常的分期收取租金，目前不足2%的资金回报率则吸引力不足。

对于REITs在国内的发展，央行行长易纲此前在博鳌论坛发言时表示，中国的不动产资产证券化一直没做起来，其中很大的原因是因为它的基础资产。国外的基础资产是用来卖掉的，资产证券化以后这部分资产真正卖给市场了，使银行资本充足率和贷款下降。但中国的机构有时对不动产资产证券化的资产不太舍得卖断。易纲表示，已经在考虑如何更有效地使不动产资产证券化市场发展起来。

东吴证券对此分析表示，国际主流REITs以公开发行、永续交易的股性证券为主，与股票相似，投资者的退出主要通过二级市场交易完成，基金（或发起人）直接持有基础物业产权。相比而言，中国的准REITs，在基础资产方面主要是通过契约性私募基金间接持有项目公司股权，进而持有基础物业产权，通常有固定存续期限，在固定期限届满时采取基础资产出售、发起人回购、交易流动性支持等多元化途径实现投资人退出，并在产品存续期间提供最低收入承诺、差额支付或资产回购安排、流动性支持等。作为高比例分红、与股市债市相关性较低的长期投资工具，REITs市场的开发和建设对于深化金融改革、构建多层次的资本市场体系有重要意义。待相关政策出台后，预计REITs将迎来爆发式发展。