招商蛇口(001979)16年业绩小超预期 17年价值逐步兑现
2017-01-18 00:00:00 华创证券
主要观点
1）16年业绩超一直预期8-14%，股权激励要求17年业绩105-111亿
公司预告16年归母净利润93-98亿元，高于目前市场一直预期的86亿元约8-14%，同时更高于公司15年底年底上市方案中对于16年承诺的84亿元约11-17%，显示公司对于业绩的释放比较积极；同时由于公司在16年11月底推出的股权激励中要求17-19年的业绩增速不低于13%，对应17年的业绩至少达到105-111亿元以上，从目前销售及整售情况来看，我们将先前17年业绩预测105亿元小幅上调至7%至112亿元。
2）16年销售额739亿、同增28%，同期拿地积极、集中于一二线城市
公司2016 年实现销售额739.3 亿元，同比增长28.4%，超出2016 年初650亿全年销售较13.7%；实现销售面积471.2 万平米，同比上升35.6%；对应全年销售均价15,692 元/平米，同比下降5.3%。另一方面，公司2016年在核心一二线城市共拿地建面650万平米、总地价760亿元，分别同比增长98%和265%，后者占当期销售额103%，较15年同期的36%大幅上涨，为2017年充足的可售资源奠定基础，再创规模高增长。
3）员工持股+股权激励、利益高度绑定，行权前价格不低于23.34元
公司在15年年底吸收合并上市方案中嵌套了员工持股计划，对应规模为2,834万股，占比0.36%，员工持股成本23.6元；16年11月底公司在员工持股的基础上再次推出规模更大的股权激励方案，对应规模为4,935万股，占比0.62%，行权价格为19.5元。合计两项激励之后，员工将持有股权7,768万元，占比0.98%，持股成本均价为21.0元，目前现价15.95元较之折价24%，从持股比例来看将位列第四大股东，员工和公司利益深度绑定、全力看好公司发展前景。
4）公司拥有强大非市场化拿地能力，造就存量、增量资源强大优势
过去十年，房地产行业中推崇高周转房企，通过周转率的加快来提升ROE，但近期热点城市土地市场地王频现，后续或将迫使高周转房企的模式不再适用，而资源型房企或将更受关注，非市场化拿地能力或将成为后十年的新选股标准，而招商蛇口将是最有优势的选手。公司通过产业新城模式、集团内部资源整合、地方国企资源承接、邮轮母港再开发、存量土地转性等强大非常滑拿地能力，造就其存量、增量强大资源优势，公司强大的非市场化拿地能力将赋予其更持续的成长表现。
5）16年业绩小超预期，17年价值逐步兑现，重申强烈推荐评级
招商蛇口同事具备存量优质资源重估+增量优质资源获取的强大优势。对于前者：前海项目今年价值大幅度体现较为确定，增值额预计在400-900亿左右，相较于目前净资产500多亿和市值1200多亿，贡献巨大，另外太子湾、蛇口等优质资源待重估；对于后者：未来行业的选股标准将从快周转转换到非市场化拿地能力，公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，优势明显。此外，鉴于16年业绩略高于我们预期，我们分别将公司2016-17年每股收益预期分别由先前的1.10、1.33元小幅上调至1.20、1.42元，对应17年PE为11.2倍，并持续看好公司存量重估和增量获取优势，维持目标价23.34元，重申强烈推荐评级。
6）风险提示：
销售低于预期；前海项目进度低于预期。
1）16年业绩超一直预期8-14%，股权激励要求17年业绩105-111亿
公司预告16年归母净利润93-98亿元，高于目前市场一直预期的86亿元约8-14%，同时更高于公司15年底年底上市方案中对于16年承诺的84亿元约11-17%，显示公司对于业绩的释放比较积极；同时由于公司在16年11月底推出的股权激励中要求17-19年的业绩增速不低于13%，对应17年的业绩至少达到105-111亿元以上，从目前销售及整售情况来看，我们将先前17年业绩预测105亿元小幅上调至7%至112亿元。
2）16年销售额739亿、同增28%，同期拿地积极、集中于一二线城市
公司2016 年实现销售额739.3 亿元，同比增长28.4%，超出2016 年初650亿全年销售较13.7%；实现销售面积471.2 万平米，同比上升35.6%；对应全年销售均价15,692 元/平米，同比下降5.3%。另一方面，公司2016年在核心一二线城市共拿地建面650万平米、总地价760亿元，分别同比增长98%和265%，后者占当期销售额103%，较15年同期的36%大幅上涨，为2017年充足的可售资源奠定基础，再创规模高增长。
3）员工持股+股权激励、利益高度绑定，行权前价格不低于23.34元
公司在15年年底吸收合并上市方案中嵌套了员工持股计划，对应规模为2,834万股，占比0.36%，员工持股成本23.6元；16年11月底公司在员工持股的基础上再次推出规模更大的股权激励方案，对应规模为4,935万股，占比0.62%，行权价格为19.5元。合计两项激励之后，员工将持有股权7,768万元，占比0.98%，持股成本均价为21.0元，目前现价15.95元较之折价24%，从持股比例来看将位列第四大股东，员工和公司利益深度绑定、全力看好公司发展前景。
4）公司拥有强大非市场化拿地能力，造就存量、增量资源强大优势
过去十年，房地产行业中推崇高周转房企，通过周转率的加快来提升ROE，但近期热点城市土地市场地王频现，后续或将迫使高周转房企的模式不再适用，而资源型房企或将更受关注，非市场化拿地能力或将成为后十年的新选股标准，而招商蛇口将是最有优势的选手。公司通过产业新城模式、集团内部资源整合、地方国企资源承接、邮轮母港再开发、存量土地转性等强大非常滑拿地能力，造就其存量、增量强大资源优势，公司强大的非市场化拿地能力将赋予其更持续的成长表现。
5）16年业绩小超预期，17年价值逐步兑现，重申强烈推荐评级
招商蛇口同事具备存量优质资源重估+增量优质资源获取的强大优势。对于前者：前海项目今年价值大幅度体现较为确定，增值额预计在400-900亿左右，相较于目前净资产500多亿和市值1200多亿，贡献巨大，另外太子湾、蛇口等优质资源待重估；对于后者：未来行业的选股标准将从快周转转换到非市场化拿地能力，公司通过存量转型、集团注入、产业新城模式、邮轮母港再开发等渠道，优势明显。此外，鉴于16年业绩略高于我们预期，我们分别将公司2016-17年每股收益预期分别由先前的1.10、1.33元小幅上调至1.20、1.42元，对应17年PE为11.2倍，并持续看好公司存量重估和增量获取优势，维持目标价23.34元，重申强烈推荐评级。
6）风险提示：
销售低于预期；前海项目进度低于预期。
热点推荐:
相关资讯:
