保利地产(600048)2017年年报点评:结算业绩符合预期 国企改革提速发展值得期待

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业绩增长符合预期。公司17年实现营业收入1463.06亿元，同比减少5.46%；实现归属母公司净利润金额156.26亿元，同比增长25.8%，增幅较去年同期大幅提升25.2个百分点。同时随着合作项目增多并陆续进入项目结转期，公司投资收益大幅增长。期内公司实现投资收益16.8亿元，同比增长34.77%。公司17年基本每股收益1.32元，每10股派发现金红利4.00元（含税）。

17年签约销售超3000亿区域布局理想。公司17年实现签约销售金额3092亿元，同比大增47.2%，保持了2016年以来的高增长趋势，也是公司在2012年跨入千亿台阶后的最高增速，展现央企地产龙头形象。本年公司累计签约面积2242万平方米，同比增长40.3%。公司销售业绩核心贡献来源仍聚焦一二线城市，占比为82%，三四线城市销售占比提升10个百分点至18%。三四线贡献占比提升主要得益于珠三角城市群全覆盖所带来的业绩贡献。

拿地积极推进。公司17年实现项目拓展共计204个，新增容积率面积4520万平方米，总成本2765亿元，同比分别增长88%和128%，平均楼面地价6118元/平方米，拿地成本控制得当。公司一二线城市的拓展面积和金额分别占比63%、82%。全年公司新进入城市24个，全国城市布局增加至92个。期末公司待开发土地储备面积9090万平方米，保障公司未来2-3年的开发需求。其中，一二线城市土地储备面积占比约63%，三四线城市占比约37%。

并购助推公司规模进一步提升。公司高度重视市场化并购，将并购整合作为公司资源补充的重要方式之一。2017年，公司通过并购等合作方式累计获取项目81个，新增容积率面积2190万平方米，达到总土地拓展面积的48%。公司完成中国航空工业集团有限公司旗下11个项目收购，新增规划容积率面积近538万平方米。另外以现金方式收购保利（香港）控股有限公司50%股权方案获得股东大会高票通过，进一步扩大业务区域，有利于提升经营规模和市场占有率，巩固公司行业龙头地位。

融资渠道及资金成本具有竞争优势。公司17年新增有息负债1261亿元，净增有息负债924亿元。期内新增有息负债综合成本仅为4.98%，存量有息负债综合成本仅为4.82%。公司资产负债率和净负债率分别为77.28%和86.45%，一年内到期债务294.95亿元，仅为公司账面现金余额的43.5%，期末公司银行贷款授信额度近3600亿元，剩余未使用额度超2000亿元。

两翼业务发展提速。房地产金融方面，公司累计基金管理规模达到785亿元，其中，信保基金累计管理规模637亿元；保利资本累计管理规模148亿元。保利物业实现营业收入32.4亿元，归母净利润2.3亿元。同时，保利物业本年合同管理面积17423万平方米，同比增长44.75%。其中，本年新增外拓项目合同面积达到2379万平方米，同比增长52%，累计外拓合同面积占比达23%。在传统的住宅物业、商业物业基础上，积极开展高校、政府、工业园区、医院等业态布局。商业经营方面，公司旗下商业管理公司累计管理商业面积160万平方米，实现经营收入及管理费收入超10亿元，运营情况良好。

总结与投资建议：整体看，公司17年结算业绩理想，符合预期。同时签约销售超3000亿，18年业绩增长有保障。公司积极进行并购以及土地市场拿地，持续较快发展可期。作为央企，融资渠道及融资成本优势凸显。在国企改革大背景下，公司改革发展提速值得期待。预测公司18年--19年EPS分别为1.6元和1.98元，对应当前股价估值偏低，给予公司"推荐"投资评级。

风险提示。销售低于预期流动性收紧。